本報記者 陳 紅

　　8月26日晚間，蘇州市住房和城鄉建設局通過(guò)官方微信公眾號發(fā)布通知，明確為進(jìn)一步滿(mǎn)足居民改善性住房需求，即日起取消蘇州市區范圍內新建商品住房“取得不動(dòng)產(chǎn)權登記證書(shū)滿(mǎn)2年方可轉讓”的限制措施（有特殊限制轉讓要求的住房除外）。這一針對性政策調整，迅速在房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　從政策背景看，近年來(lái)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端持續承壓。新房市場(chǎng)，深圳克而瑞信息技術(shù)有限公司數據顯示，2025年1月份至7月份蘇州市區商品住宅成交面積178.1萬(wàn)平方米，同比下降約10%；雖成交均價(jià)26060元/平方米同比持平，但成交面積下滑顯露出市場(chǎng)有效需求待激活。二手房市場(chǎng)則呈“高掛牌、低交易”態(tài)勢。蘇州樓市情報數據顯示，當前二手房掛牌量已突破20萬(wàn)套，競爭激烈。

　　事實(shí)上，此次取消新房限售并非蘇州首次調整樓市政策。早在2024年1月30日，蘇州便已全面取消新房、二手房限購，不再對購房者的戶(hù)籍、社保繳納年限、購房套數等設置限制。此次調整是前期寬松舉措的深化，核心是打破住房流通壁壘，釋放置換需求，優(yōu)化資源配置，提振市場(chǎng)活力。

　　努曼陀羅商業(yè)戰略咨詢(xún)創(chuàng )始人霍虹屹在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，政策的關(guān)鍵價(jià)值是打破改善性住房交易的“制度梗阻”。限售在過(guò)往市場(chǎng)過(guò)熱期能抑制投機，但當前則束縛了正常置換需求；取消后可加快住房流通，理順“二手房出售—新房購買(mǎi)”鏈條，提升供需匹配效率，加速改善性需求釋放。

　　中關(guān)村物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟副秘書(shū)長(cháng)袁帥對《證券日報》記者表示，限售解鎖的房源會(huì )集中入市，增加二手房供給、拓寬購房者選擇；部分資金緊張或看空市場(chǎng)的投資者可能降價(jià)拋售，加劇二手房?jì)r(jià)格下行壓力，“以?xún)r(jià)換量”特征將更明顯。同時(shí)，二手房供給增加會(huì )加劇新房市場(chǎng)競爭，開(kāi)發(fā)商需通過(guò)優(yōu)化價(jià)格、提升品質(zhì)、創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)吸引購房者。

　　采訪(fǎng)中，《證券日報》記者了解到，政策對不同市場(chǎng)主體的影響分化，房企策略調整尤為關(guān)鍵。對房企而言，置換需求釋放有望加快新房去化，尤其是改善型中高端產(chǎn)品更受青睞，能緩解庫存壓力；但行業(yè)從業(yè)者提醒，房企需警惕市場(chǎng)短期回暖引發(fā)盲目擴張，應聚焦現金流管理，以穩健策略應對波動(dòng)，避免依賴(lài)短期政策紅利。

　　在金融機構層面，政策對信貸業(yè)務(wù)的影響同樣值得關(guān)注?；艉缫偬岬?，置換需求的釋放可能帶動(dòng)貸款需求上升，為金融機構帶來(lái)新增業(yè)務(wù)，但需警惕市場(chǎng)過(guò)熱或購房者過(guò)度舉債引發(fā)的不良貸款風(fēng)險，因此“審慎授信+差異化金融產(chǎn)品”將成為風(fēng)險防控的關(guān)鍵。

　　對購房者而言，袁帥提醒，盡管短期內二手房源選擇增多、議價(jià)能力有所提升，但購房決策仍需回歸理性?！蹲C券日報》記者在走訪(fǎng)中介機構時(shí)發(fā)現，部分購房者已開(kāi)始關(guān)注政策松綁后的房源動(dòng)態(tài)，但多數人表示會(huì )綜合考量房屋價(jià)格、交易稅費、區位配套及自身居住需求，不會(huì )因短期市場(chǎng)變化盲目入市。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)認為，蘇州作為經(jīng)濟發(fā)達城市，此次政策調整具有強示范效應，后續各地或會(huì )結合庫存、成交、需求結構出臺針對性措施，穩定市場(chǎng)預期，推動(dòng)樓市良性循環(huán)。