繼北京優(yōu)化調整房地產(chǎn)相關(guān)政策后，上海也出臺了房地產(chǎn)新政策。8月25日，上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，從調減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅4個(gè)方面優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策。上海出臺房地產(chǎn)新政策旨在精準調控，降低居民購房門(mén)檻，有助于更好滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性需求、緩解庫存壓力、提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　調減住房限購政策目的在于更好滿(mǎn)足居民改善性需求，促進(jìn)宜居安居、職住平衡。此次政策調整后，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買(mǎi)住房不限套數；在外環(huán)內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的，在外環(huán)外購買(mǎi)住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上的，在外環(huán)內限購1套住房。

　　上海對特定居民家庭在外環(huán)外購買(mǎi)住房不限套數，北京對特定居民家庭在五環(huán)外購買(mǎi)住房不再限制套數，均是針對當前市場(chǎng)成交結構作出的精準調整。

　　中指研究院數據顯示，今年以來(lái)上海新建商品住宅成交中，外環(huán)外占比超過(guò)60%；二手房外環(huán)外成交約占51%。目前上海樓市總體穩定，但外環(huán)外的新房庫存去化有一定壓力。上海對外環(huán)外放開(kāi)購房套數限制，有助于釋放購買(mǎi)力、降低庫存。

　　優(yōu)化多項公積金政策，將減輕繳存人房貸壓力。此次上海新政策加大了公積金支持住房消費力度。一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對繳存人購買(mǎi)二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套房最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套房最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。二是支持提取住房公積金支付購房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

　　調整后，對于總價(jià)不高的房產(chǎn)，公積金貸款可能可以覆蓋購房貸款?？少J款額度的提升，將進(jìn)一步降低首付款額度，從而減輕購房壓力。公積金新政策還體現了對綠色建筑和多子女家庭的支持。

　　商貸不再區分首套住房和二套住房，將降低購房者利息支出。銀行業(yè)金融機構在利率定價(jià)機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。這意味著(zhù)二套住房貸款利率可能降低，有利于降低居民購房利息支出，減少月供，減輕房貸負擔。

　　完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，將降低多套住房的持有成本。此次上海對符合條件的非本市戶(hù)籍居民家庭購買(mǎi)的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買(mǎi)的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。降低房產(chǎn)稅支出有助于促進(jìn)住房改善意愿提升。

　　上海房地產(chǎn)新政策將給市場(chǎng)帶來(lái)哪些變化？半個(gè)多月前，北京出臺房地產(chǎn)新政策，市場(chǎng)熱度有所提升。預計上海新政策不僅能帶來(lái)短期的購買(mǎi)力釋放，更重要的是轉變購房者觀(guān)望情緒，提振市場(chǎng)信心。每年的9月和10月是傳統銷(xiāo)售旺季，北京、上海兩座一線(xiàn)城市在“金九銀十”到來(lái)前優(yōu)化調整房地產(chǎn)相關(guān)政策，有望加快修復市場(chǎng)預期，對市場(chǎng)起到積極拉動(dòng)作用。

　　總體而言，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調整周期，但其依然有廣闊發(fā)展機遇和前景。我們應進(jìn)一步采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩態(tài)勢，結合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。