記者 張薌逸

8月25日，上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），從調減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等方面對政策進(jìn)行優(yōu)化?！锻ㄖ纷?025年8月26日起施行。

8月份以來(lái)，“穩樓市”相關(guān)政策力度進(jìn)一步加大。同為一線(xiàn)城市的北京在8月初已對限購、住房公積金等房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行了優(yōu)化調整。8月18日召開(kāi)的國務(wù)院第九次全體會(huì )議明確要求，“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩態(tài)勢”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)認為，上海此次政策出臺，深入落實(shí)相關(guān)政策精神和市場(chǎng)訴求匹配，全力支持各類(lèi)群體購房和各區域的去庫存，對于鞏固樓市穩中向好態(tài)勢具有積極作用，亦為全國新一輪政策調整優(yōu)化帶來(lái)啟示。

“整體來(lái)看，本次上海跟進(jìn)優(yōu)化樓市新政，在優(yōu)化限購、加大住房公積金政策支持方面與北京較為相似?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O陳文靜對《證券日報》記者表示，上海本次出臺的政策還進(jìn)一步降低居民購房成本，明確不再區分首套、二套住房商貸利率，并完善了房產(chǎn)稅政策。

具體而言，在調減住房限購政策方面，《通知》明確，對符合上海市住房購買(mǎi)條件的居民家庭，包括上海市戶(hù)籍居民家庭、在上海市連續繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的非上海市戶(hù)籍居民家庭，在外環(huán)外購買(mǎi)住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。同時(shí)，成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

為銜接優(yōu)化住房限購政策，《通知》規定，對符合條件的非上海市戶(hù)籍居民家庭購買(mǎi)的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買(mǎi)的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

嚴躍進(jìn)表示，政策明確符合條件居民在外環(huán)外將不限購房套數，進(jìn)一步放寬購房資格，將有力釋放住房需求，對于外環(huán)外房屋去化具有積極作用，也將帶動(dòng)后續市場(chǎng)交易量的上升。配套完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，也使得非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭的政策口徑更為一致，有助于鼓勵和吸引人才在滬工作生活，促進(jìn)住房消費。

目前，在上海市新房、二手房市場(chǎng)上，外環(huán)外區域均為成交主力。中指研究院數據顯示，截至8月23日，今年以來(lái)上海全市新建商品住宅成交2.97萬(wàn)套，其中外環(huán)外成交超1.8萬(wàn)套，占比超60%。在二手房方面，今年前7個(gè)月上海全市成交約12.7萬(wàn)套，其中外環(huán)外成交約6.5萬(wàn)套，占比約51%。

此外，《通知》進(jìn)一步加大住房公積金支持住房消費力度，明確提高個(gè)人住房公積金貸款額度、支持提取住房公積金支付購房首付款、支持住房公積金“又提又貸”等舉措。

政策施行后，個(gè)人住房公積金貸款首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。

“最高可貸額度的提升進(jìn)一步降低購房成本。對于總價(jià)不高的項目，住房公積金貸款基本可以覆蓋購房貸款?！标愇撵o表示，另外，《通知》發(fā)布后，一線(xiàn)城市已全部支持提取住房公積金用于首付，預計未來(lái)更多城市跟進(jìn)，進(jìn)一步降低居民購房門(mén)檻。支持住房公積金“又提又貸”則是與提取住房公積金用于首付配套的政策，與北京此前發(fā)布的政策一致。

值得注意的是，《通知》還明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機構根據上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制要求和本機構經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險狀況等因素，在利率定價(jià)機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

嚴躍進(jìn)認為，上海此次明確個(gè)人住房貸款利率不再區分首套和二套房，將在客觀(guān)上促進(jìn)二套房利率下調，有助于改善性住房需求釋放。

“《通知》出臺后，上海新房和二手房市場(chǎng)都將迎來(lái)利好?！闭劶氨敬紊虾鞘行抡氖袌?chǎng)效應，嚴躍進(jìn)表示，購房條件優(yōu)化和成本下調有望促進(jìn)住房消費需求釋放，尤其是對于外環(huán)外新房和二手房市場(chǎng)將有明顯活躍作用。

展望未來(lái)，陳文靜表示，北京也存在繼續優(yōu)化商貸利率、降低居民購房成本的預期。后續各地政策的進(jìn)一步優(yōu)化，有助于提振市場(chǎng)預期，促進(jìn)市場(chǎng)“止跌回穩”。